Il Tirreno

Buongiorno, nel 2022 ho stipulato un mutuo per acquistare la mia prima casa. Siccome non mi potevo permettere una rata troppo alta, ho chiesto la dilazione in trent’anni. Quando avrò terminato l’ultima rata, avrò pagato quasi lo stesso costo della casa solo di interessi. Un mio amico mi ha detto che adesso i tassi sono più bassi e che dovrei fare una surroga. Ho chiesto quindi alla mia banca di fare la surroga dei tassi ma mi hanno detto che non si può fare. Dove sta la verità?
Caterina da Montespertoli

Risponde Domenico Nicosia (avvocato)

Chi vuole comprare una casa, a meno che non abbia una disponibilità economica elevata, è costretto a contrarre un mutuo. Questo significa che, oltre al prezzo dell’immobile, dovrà calcolare anche il costo del denaro, ovvero gli interessi sulla somma prestata da un istituto finanziario. I tassi di interesse, tuttavia, possono subire delle variazioni importanti nel corso del tempo. Come si ricorderà, per esempio, durante la pandemia essi avevano toccato minimi storici. Col tempo, si è poi assistito ad una continua corsa al rialzo che si è interrotta proprio quest’anno. Per il 2024, infatti, la Banca Centrale Europea ha previsto un taglio dei tassi di interesse in più tranche. Dopo un primo taglio disposto dalla Bce nel mese di giugno, infatti, ne è seguito un altro a metà settembre e se ne prevedono altri fino al 2025. Questa situazione ha riacceso l’interesse verso la surroga come strumento per ottenere condizioni più favorevoli dagli istituti finanziari. La surroga va presa in considerazione quando la banca originaria non è disposta a rivedere il tasso applicato, negando quindi una rinegoziazione.

La surroga, ovvero la possibilità per il debitore di sostituire la banca creditrice senza la necessità di una sua autorizzazione preventiva, è disciplinata dal codice civile. Tale istituto è stato reso operativo su larga scala grazie alla legge Bersani (legge 40/2007) e successive modifiche, ed è ora regolamentato dall'art. 120, comma IV del T.U.B. (legge 385). In base a questa normativa, il debitore può trasferire il mutuo a un altro istituto, anche se il finanziamento originario era garantito dallo Stato (decreto ministeriale 31/07/2014), alle nuove condizioni concordate, senza penali, spese o formalità particolari, ma con la sola annotazione della surroga a margine dell’iscrizione ipotecaria (art. 2843 del Codice Civile). Tale annotazione, eseguita dal notaio che redige l'atto di surroga e il cui compenso è a carico della banca, ha efficacia costitutiva, ma non modifica il grado di iscrizione dell’ipoteca.

La richiesta di surroga può essere effettuata tramite raccomandata indirizzata alla nuova banca o direttamente presso lo sportello della stessa. Per legge, l’iter di surroga deve concludersi entro 30 giorni (art. 120, comma IV, punto 7), e qualora tale termine non venga rispettato per cause imputabili alla banca originaria, sono previste sanzioni a carico di quest’ultima.

Attraverso la surroga è possibile mantenere la durata residua del mutuo, ridurla o aumentarla, ma non è consentito incrementare l’importo del finanziamento (la cosiddetta sostituzione). Alla richiesta di surroga devono essere allegati i documenti relativi all’acquisto dell’immobile, come il contratto di compravendita e quello di mutuo, oltre alla documentazione reddituale e di stato civile richiesta dalla nuova banca per la valutazione del cliente. Successivamente, la banca disporrà una perizia tecnica per confermare il valore del bene.

Solitamente, la surroga viene concessa, ma vi sono casi in cui può essere negata, ad esempio in presenza di precedenti ritardi nei pagamenti delle rate, di una situazione reddituale insufficiente, di variazioni del valore dell’immobile o in relazione all’età del mutuatario. In tali circostanze, la pratica si interromperà e si ritornerà alle condizioni precedenti.

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