Il Tirreno

Abito in affitto in un appartamento con contratto 4+4 regolare. Il contratto si è già rinnovato la prima volta e adesso, dopo un anno dal rinnovo, vorrei disdire anticipatamente. Posso farlo? 
Anna M.

In materia di recesso del conduttore, il punto di partenza è rappresentato dalla libertà negoziale delle parti. Nulla impedisce, infatti, che il contratto di locazione preveda in favore del conduttore una facoltà di recesso a piacere, esercitabile in qualsiasi momento e senza necessità di fornire giustificazioni. In questo caso, non ci sarebbero problemi a recedere, purché tutto avvenga nel rispetto delle modalità e dei termini pattuiti. Quando però una simile previsione non è contenuta nel contratto, il recesso anticipato non è libero, ma trova disciplina esclusivamente nella legge ordinaria. In questo quadro si inserisce l’art. 4 della legge 27 luglio 1978, n. 392, che disciplina il recesso del conduttore prevedendo, al primo comma, la possibilità per le parti di consentire contrattualmente il recesso in qualsiasi momento, con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi mediante lettera raccomandata, e stabilendo, al secondo comma, che, indipendentemente dalle pattuizioni contrattuali, il conduttore possa recedere qualora ricorrano gravi motivi, sempre nel rispetto del medesimo termine di preavviso. Il primo comma disciplina dunque il cosiddetto recesso “libero” che, come già anticipato, opera solo se espressamente previsto nel contratto, mentre il secondo comma introduce una facoltà di recesso legale a tutela del conduttore, tradizionalmente considerato parte debole del rapporto. Quanto alle modalità di comunicazione, va precisato che il recesso costituisce un atto unilaterale recettizio, che produce effetti dal momento in cui giunge a conoscenza del locatore; per tale ragione la giurisprudenza ha ammesso l’utilizzo di strumenti equipollenti alla raccomandata, come la posta elettronica certificata, purché idonei a garantire la prova dell’invio e della ricezione. Con riferimento al termine di preavviso, la norma indica sei mesi, ma in applicazione del principio di autonomia contrattuale è pacificamente ritenuta ammissibile la previsione di un termine più breve, in quanto maggiormente favorevole al conduttore. Più discussa è, invece, la possibilità di stabilire un termine più lungo, che potrebbe essere considerato clausola vessatoria e, come tale, richiedere la specifica approvazione per iscritto ai sensi dell’art. 1341 c.c., ferma restando la valutazione caso per caso della sua validità. Il profilo più delicato del recesso anticipato resta quello dei cosiddetti “gravi motivi”. Secondo l’orientamento consolidato della giurisprudenza, essi devono essere sopravvenuti rispetto alla conclusione del contratto, estranei alla volontà del conduttore e di gravità tale da rendere non più sostenibile la prosecuzione del rapporto. Tra i gravi motivi riconosciuti rientrano, con riferimento alla sfera personale del conduttore, il licenziamento non volontario, il trasferimento per esigenze lavorative o familiari, il fallimento, gravi situazioni di conflittualità condominiale o l’insorgenza di patologie invalidanti del conduttore o di componenti del nucleo familiare. Possono inoltre assumere rilievo circostanze attinenti all’immobile, quali la presenza di vizi occulti, gravi problemi strutturali del condominio o l’inadempimento del locatore all’obbligo di mantenere la cosa locata in buono stato di manutenzione, quando tali situazioni rendano irragionevole la prosecuzione del rapporto.

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