Il Tirreno

Se firmo un contratto preliminare con un soggetto che poi decide di non stipulare il definitivo, posso comunque ottenere gli effetti del definitivo nonostante l’altra parte non lo voglia più?
F.L.

Sì, in determinati casi è possibile. Il contratto preliminare non è una semplice dichiarazione di intenti, né una promessa priva di conseguenze. È un vero e proprio contratto con cui una o entrambe le parti si obbligano a concludere, in un momento successivo, un ulteriore contratto: il contratto definitivo. È ciò che accade, ad esempio, quando si firma un preliminare di compravendita immobiliare: le parti non trasferiscono ancora la proprietà dell’immobile, ma assumono l’obbligo di arrivare al rogito alle condizioni già concordate. Proprio per questo l’art. 1351 del codice civile stabilisce che il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo. Se, dunque, il definitivo deve essere stipulato per iscritto, anche il preliminare dovrà rispettare quella forma. Il punto centrale è che, una volta assunto l’obbligo, la parte non può cambiare idea senza conseguenze. Il preliminare può essere unilaterale, quando solo una parte si obbliga a concludere il futuro contratto, oppure bilaterale, quando entrambe le parti assumono reciprocamente tale obbligo. In entrambi i casi, se chi si è obbligato non adempie, l’altra parte non è necessariamente costretta ad accontentarsi del solo risarcimento del danno. Qui entra in gioco l’art. 2932 del codice civile, che disciplina l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto. La norma prevede che, se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie, l’altra parte, quando ciò sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. In altre parole, il giudice può pronunciare una sentenza che tiene luogo del contratto definitivo mancato. Questo significa che la volontà dell’inadempiente non viene più recuperata attraverso una firma forzata, ma viene sostituita dalla decisione del giudice. Se il preliminare riguarda, ad esempio, il trasferimento della proprietà di un bene determinato, la domanda può essere accolta solo se chi agisce esegue la propria prestazione o ne fa offerta nei modi di legge, salvo che tale prestazione non sia ancora esigibile. Tradotto: chi chiede al giudice di ottenere gli effetti del definitivo deve essere a sua volta pronto ad adempiere. Non può pretendere il trasferimento del bene senza offrire il pagamento del prezzo, quando questo sia dovuto. Sul punto è interessante la recente sentenza del Tribunale di Salerno n. 1731 del 18 marzo 2026, che ha ribadito alcuni principi utili. Ai fini dell’azione ex art. 2932 c.c. è sufficiente l’inadempimento dell’obbligo di contrarre; non è necessario, di per sé, che vi sia una previa costituzione in mora. La tutela, però, opera solo se il risultato promesso è ancora possibile, se il preliminare non la esclude e se esiste un vero obbligo di concludere un contratto definitivo. Inoltre, come detto, la parte che agisce deve offrire l’esecuzione della propria prestazione. La sentenza emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c. produce quindi, dal momento in cui diventa definitiva, gli effetti del contratto non concluso: nella compravendita, ad esempio, può determinare il trasferimento della proprietà e far sorgere l’obbligo di pagamento del prezzo. Naturalmente non ogni preliminare consente automaticamente questo risultato. Occorre verificare la validità dell’accordo, la determinatezza del contenuto, la forma, l’adempimento o l’offerta di adempimento della parte che agisce e l’assenza di ostacoli giuridici o materiali alla produzione degli effetti del definitivo. Ma il principio resta chiaro: chi firma un preliminare sta assumendo un obbligo giuridico serio e non sta solo "prenotando" un affare. Quindi, se poi decide di non rispettarlo, l’altra parte può, nei casi previsti dalla legge, chiedere al giudice una sentenza capace di produrre gli stessi effetti del contratto che non è stato firmato.

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