Il Tirreno

L’Agenzia delle Entrate avvia una nuova fase di verifiche sugli immobili ristrutturati con incentivi fiscali ma non aggiornati al catasto. I numeri danno la misura del fenomeno: su 3.500 controlli preliminari chiusi entro fine 2025, ben 1.550 case – quasi il 45% – presentano anomalie. Una quota alta, che segnala come il mancato aggiornamento non sia un caso isolato ma un comportamento diffuso.

Un piano da 120 mila controlli

Il Fisco ha già iniziato a inviare comunicazioni ai proprietari sospetti di irregolarità. Tra il 2026 e il 2027 partiranno 45mila lettere, ma è solo l’inizio. Il programma prevede 20 mila segnalazioni nel 2026, 40mila nel 2027 e 60mila nel 2028: in totale 120 mila controlli in tre anni. Le verifiche si basano su incroci tra dati catastali e informazioni tecniche, comprese rilevazioni georeferenziate.

Quando scatta l’obbligo 

Non tutti gli interventi obbligano a modificare il catasto, ma quando i lavori cambiano in modo significativo l’immobile – superfici, distribuzione o qualità – l’aggiornamento diventa necessario. Il criterio più concreto è l’aumento di valore: se supera il 15%, scatta l’obbligo. Con i bonus edilizi, soprattutto quelli legati all’efficienza energetica, questa soglia è stata spesso superata.

Le sanzioni

Chi non aggiorna il catasto entro 30 giorni dalla fine dei lavori rischia multe pesanti: si parte da 1.032 euro e si può arrivare fino a 8.264 euro per ogni unità immobiliare. L’importo cresce con il ritardo, ma esiste una possibilità di riduzione: chi regolarizza spontaneamente paga circa 103 euro entro 90 giorni, 129 euro entro un anno e circa 147 euro entro due anni.

Immobili congelati senza regolarità

Le conseguenze non si fermano alle sanzioni. Se il proprietario non si adegua, il Fisco può attribuire una rendita catastale provvisoria. In questa fase l’immobile diventa di fatto inutilizzabile sul piano giuridico: non si può vendere, affittare o trasferire. Dal 2010, infatti, ogni atto richiede la conformità catastale.

Effetto su Imu e Tari

Aggiornare il catasto significa quasi sempre pagare più tasse. Su circa 500 mila edifici che hanno beneficiato del Superbonus, 390 mila hanno migliorato di almeno tre classi l’efficienza energetica: un salto che comporta una revisione della rendita. Il risultato è un aumento delle imposte locali, soprattutto IMU e TARI, in particolare per le seconde case.