Il Tirreno

Siamo una giovane coppia e abbiamo preso contatti con un’impresa di costruzioni che ci ha proposto il progetto di una villetta in corso di costruzione, ma la proposta d’acquisto “sulla carta” deve essere accompagnata da un’importante somma a titolo di caparra. Come possiamo tutelarci per non rischiare di perdere tutti i nostri risparmi? 
Elena

I pericoli maggiori che si corrono quando si intende acquistare un immobile in fase di costruzione si nascondono dietro agli imprevisti: il ritardo nella consegna, il fallimento dell’impresa edile, la perdita dell’acconto versato, la presenza di difetti della nuova costruzione.

Per bilanciare i contrapposti interessi dell’impresa e dei privati, il Decreto Legislativo n. 122 del 20 giugno 2005, nel testo aggiornato nel 2022, contiene importanti “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire”.

Tra le tante norme a tutela del compratore si segnalano quelle che prevedono (i) il rilascio di una garanzia fideiussoria idonea a coprire tutte le somme o altri corrispettivi (come la permuta di altro immobile) versati dal compratore a titolo di acconto o di caparra (art. 2), (ii) la consegna al compratore, all’atto della compravendita, di una polizza assicurativa indennitaria decennale sugli eventuali gravi difetti del costruendo immobile (art. 4) e (iii) l’obbligatoria stipulazione del contratto preliminare di compravendita dinanzi al notaio, nelle forme dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata (art. 6). La mancanza di uno di questi elementi determina conseguenze rilevanti ma favorevoli al solo compratore: da un lato, la mancata consegna della polizza fideiussoria determina la nullità relativa del contratto, cioè una nullità che può essere fatta valere dal solo acquirente al fine di inficiare la validità del contratto preliminare di compravendita stipulato allorché abbia il sentore del fallimento dell’impresa o della mancata realizzazione dell’immobile; dall’altro lato, il mancato rilascio della polizza assicurativa volta a coprire i vizi di costruzione manifestatisi successivamente alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita, consente al compratore di recedere dal contratto e di escutere la fideiussione anzidetta. Dunque, se nel concreto si procede osservando il dato testuale della legge, i rischi e le insidie per chi acquista un immobile “sulla carta” possono dirsi grandemente ridotti con l’entrata in vigore del D.Lgs. 122/2005. Fermo quanto sopra, in ogni caso i promissari acquirenti rimangono sempre tutelati dalle numerose norme generali dettate dal codice civile che consentono, ad esempio, (a) prima della stipulazione del contratto definitivo di compravendita, di agire contro il venditore per richiedere (i) la restituzione del doppio della caparra versata, nel caso di mancata stipulazione del contratto entro il termine stabilito come essenziale nel contratto preliminare (art. 1385 c.c.) oppure (ii) la sospensione del pagamento del prezzo, quando c’è ragione di temere che il bene possa essere rivendicato da terzi (art. 1481 c.c.); (b) dopo la stipulazione del contratto definitivo di compravendita, di agire contro il venditore per richiedere il risarcimento del danno o la riduzione del prezzo pagato, se il bene è gravato da diritti preesistenti vantati da terzi (art. 1483 e ss. c.c.), è gravato da oneri che ne diminuiscono il godimento (come una servitù non dichiarata, art. 1489 c.c.), ovvero presenta vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore (art. 1490 c.c.).

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