Il Tirreno

Aumentano le persone che scelgono di vendere la propria abitazione in nuda proprietà. Con un duplice obiettivo. Ottenere una liquidità immediata e mantenere però il diritto di continuare a viverci.

Il fenomeno

Secondo l’associazione dei proprietari immobiliari Confabitare, nel 2024 questo tipo di transazioni sono cresciute del 20% rispetto all’anno precedente, coinvolgendo circa 97mila pensionati in tutto il Paese. A guidare la classifica degli incrementi è l'Emilia Romagna con un +39% delle vendite, seguita dal Lazio e dal Piemonte. La Toscana con il +10% si posiziona quinta in classica, poco prima della Liguria. In base allo studio in questione, le abitazioni vendute in nuda proprietà più frequentemente sono trilocali e bilocali, ma si registra anche una crescita negli immobili indipendenti e semi-indipendenti. 

Il fenomeno coinvolge soprattutto pensionati, magari senza eredi diretti, che cercano un sostegno economico per far fronte all’aumento del costo della vita e della tassazione sugli immobili. Non mancano però casi in cui la vendita in nuda proprietà può essere utile per aiutare figli e nipoti, alle prese con lavoro precario e incertezza economica. Così, per chi vuole incassare subito un capitale senza perdere però la possibilità di restare sotto il medesimo tetto ma anche, guardandola dal punto di vista dell’acquirente, per chi desidera comprare un immobile a un prezzo appetibile senza avere fretta di occuparlo, la nuda proprietà può rivelarsi un’opzione interessante. La cosa importante da ricordare, a differenza di quanto avviene nel caso delle compravendite di piena proprietà, è che non si potrà disporre immediatamente della casa acquistata.

Nuda proprietà: cosa si intende

La nuda proprietà - come spiega il Consiglio nazionale del notariato - è una situazione giuridica in cui il proprietario di un bene, solitamente un immobile, conserva la proprietà del bene stesso, ma cede a un’altra persona il diritto di usufrutto. L’usufruttuario ha il diritto di usare il bene e di raccoglierne i frutti, come ad esempio, di risiedere nell’immobile o di affittarlo e percepirne i canoni, per un periodo determinato, che può essere tutta la vita oppure limitato a un tempo specifico. Cercando di semplificare: il proprietario di un immobile mette in vendita la propria abitazione, conservando però il diritto di abitarla fino alla morte o, in alternativa, fino a una determinata scadenza contrattualmente pattuita. Una volta concluso il periodo di usufrutto, il nudo proprietario entra in possesso dell’immobile, potendo disporne liberamente. A quel punto chi detiene la nuda proprietà acquisisce la proprietà per intero, senza dover pagare nient’altro che i diritti per una voltura catastale. Ecco perché si tratta di un’operazione che, talvolta, viene paragonata a un investimento di lungo periodo. Dato che il prezzo di acquisto può essere anche ampiamente inferiore a quello degli attuali prezzi di mercato degli immobili.

Come acquistare la nuda proprietà

La compravendita di una nuda proprietà non prevede l’esborso dell’intero valore della casa acquistata, dato che l’acquirente non potrà disporne fin da subito. Tenuto conto del valore di mercato dell’immobile in questione, la normativa prevede che il prezzo di vendita venga stabilito sulla base di un tabellario, che distingue quota usufrutto e quota nuda proprietà, calcolando una percentuale in funzione dell'età anagrafica del venditore. Perché maggiore è l’età di chi vende, minore sarà il risparmio per chi acquista, prevedendo che ne prenderà possesso prima. Ad esempio, se a vendere è una persona di 61 anni, la tabella aggiornata al primo gennaio 2025 prevede che l'usufrutto valga il 55% e il 45% la nuda proprietà. Se l’immobile avesse, sempre rimanendo nel campo delle supposizioni, un prezzo di mercato pari a 100mila euro, vuol dire che l’esborso reale per chi acquista sarà di 45mila. Nel caso in cui il venditore abbia invece 85 anni, le quote sarebbero 20% per l’usufrutto e 80% per la nuda proprietà, con il prezzo di compravendita che salirebbe a 80mila euro.

Tasse e spese: a chi toccano?

Tutte le imposte, dall'Imu all'Irpef, fanno capo all’usufruttuario. Sulla dichiarazione dei redditi del nudo proprietario l’immobile non compare nemmeno. Pure le spese condominiali e la manutenzione ordinaria spettano all’usufruttuario, mentre la manutenzione straordinaria è a carico del nudo proprietario, anche se l’usufruttuario deve comunque corrispondere al nudo proprietario l’interesse legale sulle somme spese.

Identikit del compratore

Ma se sempre più anziani scelgono di vendere la nuda proprietà della casa con riserva di usufrutto, dall’altra parte della staccionata c’è chi acquista e, secondo le analisi dell’ufficio studi di Tecnocasa, sono soprattutto giovani e adulti con un’età compresa tra 35 e 44 anni. Nel 70% dei casi si tratta di famiglie che comprano per i figli, mentre i single si fermano alla soglia del 30%. Il 23,7% delle operazioni di acquisto si è concluso grazie all’ausilio di un mutuo, ma nel 76,3% delle situazioni la compravendita è avvenuta in contanti.