Il Tirreno

Qualche tempo fa concedevo il mio immobile in locazione ad una coppia di ragazzi. Alla scadenza del contratto i ragazzi intendevano non rinnovare il contratto e pertanto mi riconsegnavano le chiavi dell’appartamento. Dunque, dopo qualche giorno, con l’intento di darlo nuovamente in locazione ad altre persone, vado a controllare lo stato dell’abitazione. Appena sono entrata sono rimasta sconvolta, la mia casa era in condizioni pessime. In particolare erano presenti diversi danni alle pareti delle camere da letto, il parquet risultava imbarcato in più punti, il lavandino del bagno completamente distrutto. Dunque, mi rivolgo ad un professionista per poter riparare tutti i danni e mi quantifica lavori che dovevano durare per 3 mesi per un danno di 3.000 euro. Quindi chiedo agli ex conduttori di pagarmi i danni più i tre mesi in cui io non posso più locare l’immobile. Loro si rifiutano e mi hanno anche bloccata su Whatsapp. Cosa posso fare? È giusto quanto pretendo?
S.

Il contratto di locazione, disciplinato dall’articolo 1571 del Codice civile, stabilisce che: "La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo". Si tratta, dunque, di un contratto consensuale, con effetti obbligatori, che ha per oggetto il godimento di un bene in cambio del pagamento di un corrispettivo pattuito. Da tale contratto sorgono reciprocamente diritti e obblighi sia per il locatore che per il conduttore.

In particolare, l’articolo 1587 del Codice civile, rubricato "Obbligazioni principali del conduttore", prevede che il conduttore debba prendere in consegna la cosa e utilizzarla con la diligenza del buon padre di famiglia per l’uso stabilito nel contratto o desumibile dalle circostanze, nonché corrispondere il canone nei termini convenuti. A fronte dell’obbligo del locatore di consegnare il bene in buono stato di manutenzione, il conduttore è tenuto a mantenerlo in condizioni adeguate per tutta la durata del rapporto locatizio e a riconsegnarlo nel medesimo stato in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deterioramento dovuto all’uso.

A tal riguardo, l’articolo 1590 del Codice civile stabilisce che il conduttore risponde della perdita o del deterioramento del bene avvenuti nel corso della locazione, anche se causati da incendio, salvo che provi l’assenza di responsabilità a lui imputabile. In altre parole, qualora il conduttore non rispetti l’obbligo di diligenza derivante dal contratto e arrechi danni al bene locato, è tenuto a risponderne.

La giurisprudenza ha chiarito le conseguenze di tali violazioni, precisando che, qualora l’immobile presenti danni eccedenti il normale degrado dovuto all’uso al momento della riconsegna, il conduttore è obbligato a risarcire il locatore. Tale risarcimento comprende non solo i costi delle opere necessarie al ripristino del bene, ma anche il canone corrispondente al periodo necessario per completare i lavori, senza che il locatore sia tenuto a dimostrare di aver perso opportunità di locazione con terzi a causa della situazione dell’immobile. Questo orientamento è stato ribadito dalla Corte di Cassazione, Sezione III Civile, con la sentenza del 7 marzo 2019, n. 6596.

In base a tale pronuncia, è evidente che, se l’immobile riconsegnato presenta danni gravi ed eccedenti il normale deterioramento, esso si considera indisponibile per colpa esclusiva del conduttore. In questi casi, il locatore non può trarre alcun vantaggio dalla riconsegna, non essendo possibile locare nuovamente l’immobile fino alla sua completa rimessa in pristino.

In conclusione, l’ordinamento tutela il locatore, riconoscendogli il diritto di ottenere non solo il risarcimento per i danni subiti dall’immobile, ma anche la corresponsione del canone relativo al periodo necessario per il ripristino. Questo garantisce al locatore una piena tutela economica e patrimoniale nei confronti di eventuali inadempimenti da parte del conduttore.

Servizio sportello legale: Il Tirreno si avvale della competente e qualificata collaborazione dello studio legale Depresbìteris-Scura. I professionisti di questo studio rispondono settimanalmente ai quesiti che arriveranno a sportellolegale@iltirreno.it.