Il Tirreno

FIRENZE. A Firenze il mattone rallenta, ma non arretra davvero. A luglio il prezzo medio richiesto per una casa scende dello 0,2% sul mese e dello 0,4% nel trimestre, fermandosi a 4.786 euro al metro quadrato. È appena lo 0,8% sotto il record di marzo, 4.823 euro, e resta il quarto valore più alto fra i capoluoghi italiani. La novità è un’altra: la crescita annua si è ridotta al 2,2%, sotto il +3,1% nazionale. A settembre 2025 correva al 10,4%, a gennaio era ancora all’8,1%, ad aprile al 4,9%. Non è un crollo dei prezzi. È la fine, almeno per ora, della loro accelerazione.

È la fotografia scattata dall’ultimo report aggiornato di Idealista sui prezzi delle case in vendita. La serie storica aiuta a capire il passaggio: da marzo a luglio il valore medio cittadino ha perso appena 37 euro al metro, meno dell’1%. Il tasso annuo si è invece sgonfiato di oltre otto punti rispetto allo scorso autunno perché Firenze si è appoggiata su un livello molto alto e i mesi di confronto del 2025 sono diventati via via più costosi. In altre parole la città non torna indietro: smette di correre tutta insieme. E dentro quella media comincia a vedersi una geografia diversa.

Centro proibitivo

Il centro è il primo segnale. Resta proibitivo, 5.662 euro al metro, ma cresce appena dell’1,4% in un anno e perde l’1,9% nel trimestre. La zona Duomo-San Marco arretra del 4,6% annuo, Santa Maria Novella del 2,1%, Santa Croce dello 0,6%. L’Oltrarno fra San Frediano e Santo Spirito tiene a +0,5%. Fa eccezione San Niccolò-Porta Romana e viale dei Colli: 7.083 euro al metro, +8,7%, il prezzo più alto fra le zone rilevate. Qui 80 metri valgono sulla carta circa 567 mila euro.

Effetto tramvia

Il movimento più interessante è fuori dalla cartolina. Bellariva-Rovezzano segna +18,9% in dodici mesi, pur correggendo del 2,5% a luglio. Colombo-Bellariva è a +13%. Via Bolognese guadagna il 15,5%, San Marcellino-Sorgane il 14,5%, Gavinana il 13,2%. Ad esclusione di via Bolognese si intravede un “effetto tramvia”. Cantieri avviati e in partenza sembrano aver stimolato il mercato. Non solo. Sono le zone non ancora pienamente colpite dalle limitazioni sugli affitti brevi, dunque costituiscono un buon investimento anche in quell’ottica. Non sono più appendici del mercato centrale: sono quartieri dove la domanda ha spinto i valori verso i 4.500-4.800 euro al metro, cioè su soglie che fino a pochi anni fa appartenevano alle zone più pregiate.

Periferie? Non più

La stessa pressione compare a nord-ovest. La zona Statuto- piazza della Vittoria cresce dell’11,5%, Novoli-Parco San Donato del 10,6%, Rifredi-Careggi del 9,3%, Firenze Nova-Lippi dell’8,4%, Castello del 7,6%. Rifredi nel complesso raggiunge proprio a luglio il suo massimo storico: 3.997 euro al metro. È il dato che porta il tema fuori dal mercato e dentro la questione dell’accessibilità. La soglia dei 4 mila euro arriva nella Firenze degli ospedali, dell’università, della tramvia, dei condomini e degli uffici, nei quartieri dove il ceto medio ha cercato per anni l’alternativa al centro. Ma non esiste una fuga uniforme verso la periferia. Isolotto-Legnaia perde il 3,6% annuo, con Isolotto a -5,8%. Europa-Parco dell’Anconella scende del 7,5%, Fortini-Ponte a Ema del 10,3%, Ponte di Mezzo dell’8,9%. Campo di Marte contiene quasi tutte le contraddizioni del nuovo mercato: Stadio +9,3%, Libertà-Savonarola +6,2%, Le Cure +3,9%, ma Donatello-Oberdan -6,7% e Beccaria-Piagentina -14,3%, dove si avverte forse un effetto cantieri. Insomma, qui si pagano i disagi.

Il confronto

Il confronto nazionale mette a fuoco il paradosso. Firenze cresce meno della media italiana, ma costa più del doppio dei 2.030 euro al metro del Paese e molto più dei 2.636 della Toscana. La frenata percentuale arriva dopo che il livello dei prezzi si è già spostato molto in alto. Per questo un +2,2% oggi pesa diversamente da un +2,2% in una città da duemila euro al metro. C’è poi una cautela decisiva. Da luglio Idealista ha cambiato metodologia, escludendo gli annunci stagionali e vacanzieri e ricalcolando retroattivamente l’intera serie. Il confronto interno resta possibile, ma i dati non misurano direttamente l’effetto degli affitti brevi e non vanno sovrapposti senza precauzioni ai report pubblicati prima della revisione. Il quadro che emerge è più netto proprio per questo: il centro non trascina più da solo la corsa. Il prezzo di Firenze si sta spostando lungo una cintura residenziale che va da Bellariva a Gavinana, da Statuto a Novoli e Careggi. È lì che il mercato continua a premere mentre la media cittadina, quasi ferma, nasconde il trasloco della tensione immobiliare.