Il Tirreno

Vi contatto perché sono proprietario di un immobile regolarmente locato. Ho scoperto che periodicamente nell'appartamento vengono organizzati degli eventi chiamati "aperitivo in mansarda", a offerta libera. Durante questi eventi il compagno del titolare del contratto suona il pianoforte, a volte accompagnato da altre persone, allestendo per un numero non precisato di soggetti un piccolo rinfresco. L’attività è stata pubblicizzata tramite storie Instagram. Io non sono stato informato di nulla. La persona teneva già delle lezioni di pianoforte a pagamento, di cui ero a conoscenza. Tutto ciò è un valido motivo per rescindere il contratto di locazione da parte mia?
S.C.

Nel momento in cui il conduttore prende in consegna il bene concesso in locazione, assume su di sé una serie di obblighi imposti dal codice civile, dalle norme speciali in materia e dal contratto.

Fra i suddetti obblighi, il conduttore ha certamente quello di utilizzare il bene secondo l’uso convenuto.

Diversamente, una mutazione dell’utilizzo difforme dalla destinazione prevista è certamente configurabile come una grave violazione tale da consentire la risoluzione del contratto da parte del locatore.

Nel caso di specie, si tratta innanzitutto di capire quale sia la destinazione del bene locato.

Dal contenuto del quesito posto dal lettore de “Il Tirreno”, sebbene non sia espressamente specificato, sembrerebbe che si tratti di locazione ad uso abitativo. Considerato poi che non si fa alcuna menzione in proposito, sembrerebbe che l’appartamento non faccia parte di un condominio.

Sulla base dei suddetti presupposti, occorre qualificare gli eventi contestati e capire, di conseguenza, se questi rappresentino un uso difforme del bene.

In generale, organizzare delle feste nella propria abitazione rientra certamente in un godimento del bene locato che può essere ricondotto ad un uso ordinario, quale espressione della socialità in cui si svolge e cresce la personalità dell’individuo.

Nel caso di specie, tuttavia, gli “aperitivi in mansarda” sembrano eventi caratterizzati da una finalità diversa dalla mera socialità e volti ad uso lucrativo del bene.

In questo senso, infatti, depongono le caratteristiche della periodicità e della pubblicizzazione dell’evento, dell’accesso indiscriminato degli avventori, della somministrazione di cibo e bevande e della previsione di un contributo economico, seppure definito come offerta libera.

L’assenza della comunicazione al proprietario non incide tanto sull’utilizzo del bene diverso da quello abitativo – che comunque resterebbe - quanto sull’eventuale tolleranza che il locatore avrebbe potuto mostrare nel caso in cui non si fosse opposto, come è successo per le lezioni di piano.

Sul punto, è bene precisare che avendo le attività in parola caratteristiche e funzioni completamente diverse, la sopportazione mostrata dal lettore de “Il Tirreno” di una non può certo presumersi anche nei confronti dell’altra.

Alla luce di quanto sopra, sembra configurarsi in favore del locatore il diritto alla risoluzione del contratto di locazione.

Ai sensi dell’art. 80 della legge 391/78, si precisa che la risoluzione deve essere chiesta entro tre mesi dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza dell’inadempimento. Decorso tale termine senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso effettivo dell'immobile. Qualora la destinazione ad uso diverso da quello pattuito sia parziale, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso prevalente.

Servizio sportello legale: Il Tirreno si avvale della competente e qualificata collaborazione dello studio legale Depresbìteris-Scura. I professionisti di questo studio rispondono settimanalmente ai quesiti che arriveranno a sportellolegale@iltirreno.it.