Il Tirreno

PRATO. Il prezzo medio delle case a Prato scende a luglio, ma il dato cittadino nasconde una frattura molto più netta fra quartieri. Il valore richiesto negli annunci si ferma a 2.311 euro al metro quadrato, l’1% in meno rispetto a giugno e lo 0,3% sotto aprile. Su base annua resta un aumento dell’1,6%, molto più debole del +6,6% registrato a gennaio e del +5,3% di marzo. Il mercato non sta tornando indietro: sta perdendo velocità dopo mesi di crescita e lo fa mentre alcune zone continuano a correre e altre hanno già invertito la rotta.

È la fotografia dei prezzi delle case in vendita scattata dall’ultimo report aggiornato di Idealista. La provincia conferma il raffreddamento: 2.235 euro al metro, -0,2% sul mese e appena +0,4% sull’anno, contro il +3,1% nazionale. A settembre 2025 l’aumento annuo provinciale era ancora del 6,3%, a febbraio del 5,4%. Da allora la curva si è quasi appiattita. Prato città resiste meglio e resta appena il 5,1% sotto il massimo storico di 2.436 euro raggiunto nel gennaio 2012. Il livello, dunque, è ancora alto rispetto alla propria storia recente anche se la spinta si è quasi esaurita.

Il quartiere è un caso

Dentro i confini comunali, però, la media serve fino a un certo punto. Mezzana è il caso più evidente: 2.588 euro al metro quadrato, +19,1% in dodici mesi, nuovo massimo storico. A luglio cresce ancora dell’1,8%. È un’accelerazione che stacca tutto il resto della città e porta un quartiere residenziale, servito e vicino alle principali direttrici, quasi ai valori del centro storico. È ormai la seconda zona più cara fra quelle rilevate. Zarini-Repubblica segue con +8,8% annuo e 2.402 euro al metro; Chiesanuova segna +6,5%, Soccorso-Il Pino +5,2%. Figline-Villa Fiorita-Galceti cresce del 4,6%, San Paolo-Pistoiese-Borgonuovo del 4,4%.

Il centro storico resta il più caro, 2.679 euro al metro, ma a luglio perde l’1,1% dopo aver toccato 2.707 euro a giugno. Sull’anno guadagna il 3,9%. Il suo primato, quindi, resta di prezzo più che di dinamica. Giusto-Grignano-Le Badie è a 2.357 euro e +3,4%; Galciana-Sant’Ippolito a 2.088 e +3,3%; Tavola-Fontanelle-Paperino a 2.227 e +2,1%. Sono aumenti ordinati, lontani dalla fiammata di Mezzana.

Le zone che crollano

Sul lato opposto della mappa c’è Maliseti-Narnali-Viaccia. Qui il prezzo medio scende a 2.091 euro al metro e perde il 14,9% in un anno, dopo il massimo di 2.463 euro dell’agosto 2025. La Pietà-Stazione Centrale arretra del 3,5%, Querce-La Macine del 3,1%, Vergaio-Casale-Tobbiana dell’1,5%, San Martino-Santa Lucia-Coiano dello 0,9%. In pochi chilometri convivono dunque un quartiere al record storico e un’altra zona che in dodici mesi ha lasciato sul terreno quasi quindici punti.

La provincia

Anche il quadro provinciale si muove per differenze. Poggio a Caiano resta il comune più caro con 2.660 euro al metro e cresce del 2% annuo. Prato segue a 2.311. Carmignano vale 2.287 euro ma perde il 3,7%; Montemurlo è quasi fermo a 2.251 e +0,3%. Vaiano sale dell’1,4% a 2.053 euro. Più a nord la correzione è più netta: Cantagallo scende dell’8,2% a 1.185 euro, Vernio del 5,1% a 1.079. Il prezzo provinciale, quasi immobile, nasce anche da questa distanza fra la piana e la vallata.

La sequenza degli ultimi mesi mostra quanto rapidamente si sia ridotta la spinta. In città la crescita annua era del 6,9% a febbraio, 4% ad aprile, 2,8% a maggio e 1,6% a luglio. Il prezzo assoluto, però, è rimasto sopra quota 2.300 euro. Significa che per un appartamento da 80 metri la richiesta teorica media supera 184 mila euro; nel centro storico passa 214 mila, a Mezzana 207 mila. Le percentuali rallentano dopo che la soglia di accesso si è già spostata.

Da luglio Idealista applica inoltre una metodologia aggiornata e ricalcolata retroattivamente, con nuovi filtri sugli annunci. Il confronto interno alla serie resta possibile, ma il dato misura prezzi richiesti e non compravendite concluse. A Prato la nuova fotografia restituisce soprattutto una città meno uniforme: il centro resta in alto, Zarini e Chiesanuova avanzano, Maliseti arretra. E a Mezzana, dove un anno fa il metro quadrato valeva molto meno, luglio si chiude a 2.588 euro e al massimo della serie.

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