Il Tirreno

FIRENZE. È una città che non si compra più a metri quadrati, ma a strati: la rendita turistica sopra, il patrimonio familiare sotto, il ceto medio in mezzo, sempre più schiacciato dal peso di un fenomeno sociale e urbanistico che non sembra rallentare la sua corsa. L’ultima fotografia sul mercato immobiliare di Firenze l’ha tracciata Idealista e in sostanza certifica che ad aprile il prezzo medio delle case usate in città è salito a 4.622 euro al metro quadrato, nuovo massimo storico, con un aumento mensile dello 0,4% e una crescita annua del 4,9%. Firenze è il quarto capoluogo più caro d’Italia, dopo Milano, Venezia e Bolzano: di fatto non più soltanto città d’arte, ma piazza finanziaria del mattone.

Il centro resta la caldaia di questo surriscaldamento indotto dall’overtourism. La media lì ormai è salita a 5.738 euro al metro quadrato, +5,9% in un anno, ma dentro le mura la geografia dei prezzi racconta una selezione sociale quasi chirurgica. San Niccolò-Porta Romana arriva a 6.787 euro al metro, con un +13,1% annuo: il boom più evidente della città storica. L’Oltrarno-San Frediano-Santo Spirito resta altissimo, 6.378 euro, e cresce del 7,1%. La zona fra Duomo e San Marco viaggia a 6.196 euro, Santa Croce si attesta a 6.101 euro, Santa Maria Novella a 5.889. Qui la casa non è più solo casa: è asset, rendita, camera potenziale, carburante per i portali di prenotazione alloggi come Airbnb e Booking, un calendario da riempire.

La novità è che la febbre non si ferma alle cartoline. A Gavinana, quartiere pop verso sud, il prezzo del mattonne tocca i 4.806 euro al metro e segna un aumento record, il +23,7% annuo, il dato più esplosivo della città. Coverciano sale a 4.825 euro, +11,8%; Careggi a 3.877, +12,8%; perfino le periferie a nord come Peretola e Quaracchi registrano incrementi notevoli: Peretola vola a 3.360, +11,6% e Brozzi-Quaracchi a 3.239, +9,1%; fra Statuto e piazza della Vittoria, ormai un quartieri di fatto centrali grazie alla tramvia, si attestano sui 4.736 al mq, con un aumento del 9,7%.

Insomma, nomi diversi, stessa dinamica: Firenze si allarga perché il centro è saturo e la pressione si sposta lungo le direttrici della città accessibile. Campo di Marte, con 4.774 euro al metro e +5,3% annuo, è al massimo storico, e non è ancora chiaro fin dove possa arrivare con l’arrivo delle linee tramviarie. Le Cure sfiorano i 4.949 euro al mq, la zona Masaccio-Oberdan è a 4.837. L’area di Isolotto-Legnaia resta più bassa, a 3.807 euro al mq, ma non più popolare nel senso novecentesco: l’Isolotto cresce addirittura del 6,1% (anche qui c’è un effetto tramvia che rende appetibile la zona pure ai turisti), Legnaia-Soffiano-Ponte a Greve si attesta a 4.118. Anche Rifredi avanza del 3,9%, con punte fra Novoli e il Parco di San Donato (+7,9%), quello del polo universitario, e la zona Poggetto-Montughi, 4.526 euro.

Sono quartieri che fino a pochi anni fa rappresentavano l’alternativa economica: oggi diventano la nuova frontiera della rendita. Ci sono eccezioni, certo. San Jacopino-Puccini perde il 14,3% (forse per effetto dei problemi di sicurezza più volte denunciati dai residenti), Firenze Nova scende dell’1,5%, il Galluzzo cresce appena dello 0,7%, non a caso quartieri più defilati, fuori dal raggio di Sirio.

La traiettoria resta una: i valori salgono dove la città è desiderabile, servita, affittabile. Dove cioè il mercato può intercettare domanda esterna, turistica o di investimento. Il punto non è solo immobiliare, è strutturale. Firenze sta cambiando funzione economica.

L’espansione degli affitti brevi - che trasformano appartamenti in micro-strutture ricettive - ha ridotto l’offerta stabile e alzato il rendimento atteso di ogni metro quadrato. Il risultato è una città che si comporta come un mercato scarso: meno case disponibili per residenti, più competizione, prezzi che salgono anche fuori dal centro. Il dato vero è nella soglia d’accesso. A 5.738 euro al metro in centro, un appartamento medio da 70 metri supera i 400 mila euro, prima di ristrutturazioni e costi finanziari. A San Niccolò si sfiora il mezzo milione. Anche fuori, a 4.000 euro al metro, la barriera resta alta: servono redditi alti e stabili, anticipo consistente, credito accessibile. Tre condizioni sempre meno diffuse nel ceto medio urbano.

Così Firenze si riscrive senza dichiararlo. Non espelle con un divieto, ma con i prezzo. Ogni quartiere che sale di valore è un pezzo di città che cambia abitanti, funzioni, identità. E mentre il centro corre, la periferia rincorre. Non è solo una questione di mercato: è una questione di chi potrà ancora permettersi di vivere - non di investire - dentro questa città.

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